Мнение экспертов стоит ли продавать квартиру в 2020 году в кризис

Рынок недвижимости в 2020 году в России ожидают кардинальные перемены. С одной стороны, после ипотечного бума предыдущих лет, количество продаж в новостройках сократится. С другой, цены на квартиры первичного и вторичного жилья заметно вырастут. Причинами смены тренда станет изменение правил финансирования жилья и падение доходов населения.

Проектное финансирование изменит рынок недвижимости России в 2020 году

Поскольку эффективных способов защиты дольщиков от мошеннических схем и банкротств девелоперов найти так и не удалось, государство решило вообще запретить долевое строительство. Согласно законодательству, вступившему в силу с 1 июля 2019 года, теперь застройщики не могут пользоваться деньгами дольщиков.

Мнение экспертов стоит ли продавать квартиру в 2020 году в кризис

Возводить новые объекты они могут только за счёт банковского кредита. Замороженные на счетах банков-посредников средства вкладчиков, они могут получить только после достройки и сдачи дома. Сумму переплаты по банковским процентам застройщики учтут в стоимости квадратного метра нового жилья, которая неминуемо вырастет.

Напуганные высоким уровнем закредитованности россиян, и увеличением объёма безнадёжных займов, банки ужесточают условия выдачи ипотечных кредитов физлицам. На фоне хронического снижения уровня доходов россиян, многие их них лишатся возможности приобрести жильё. Поэтому спрос на недвижимость начнёт падать.

Кратковременный всплеск продаж на российском рынке в начале 2019 года специалисты считают искусственным. Он был вызван активными покупками части квартир в новостройках самими девелоперами, которые таким образом получали возможность ещё некоторое время работать по старым правилам.

Прогнозы специалистов о росте цен на рынке недвижимости России в 2020 году

С учётом сложившейся конъюнктуры на российском рынке недвижимости, в 2020-2022 году эксперты прогнозируют

  1. Падение спроса на новое жильё после ипотечного бума в 2018 году. Возможно, спрос несколько поддержит снижение ипотечных ставок и различных государственных программ.
  2. Избыток предложения от девелоперов, необдуманно возводящих новостройки в небольших городах. Жёсткая конкуренция вряд ли поборет инфляцию и приведёт к снижению цен. Однако, возможны акции и скидки от застройщиков, остро нуждающихся в окупаемости своих проектов.
  3. Предложения в эконом-сегменте первичной недвижимости будут сокращаться, поскольку мелкие девелоперские компании будут вытеснены с рынка крупными структурами, способными реализовать проекты массовой застройки. Кроме того, многие из участников рынка переключатся на менее рисковую коммерческую недвижимость.
  4. Рынок вторичной недвижимости будет падать из-за потери интереса покупателей к старому жилью.
  5. Из-за снижения уровня доходов населения в условиях стагнации российской экономики, количество проблемных банковских кредитов на покупку недвижимости будет стремительно расти, что негативно скажется на рынке жилья.
  6. Рост интереса потребителей к аренде недвижимости приведёт к выравниванию платы за неё и суммой среднего взноса по ипотеке. Это будет стимулировать застройщиков переключиться на возведение перспективных в плане аренды апартаментных домов и смарт-квартир.

Развитие рынка коммерческой недвижимости России в 2020 году

Усложнение условий работы и жёсткая конкуренция на рынке жилья заставит многих девелоперов переключиться на возведение коммерческой недвижимости. В 2019 году количество возведённых торговых центров в России в 6 раз превысило их число в 2018 году. По мнению специалистов, в 2020 году эти показатели будут удвоены.

Многие инвесторы в данный момент интересуются небольшими российскими городами, где слабо развит рынок торговой аренды, что даёт возможность занять доходную нишу. Однако, низкий уровень спроса на неё может стать одним из важных факторов риска для них.

В 2019 году было начало несколько крупных проектов по возведению современных торговых центров. Их завершение в 2020-2021 году приведёт к стремительному росту рынка коммерческой недвижимости. Однако, если застройщики не смогут верно просчитать его ёмкость, рынок вскоре будет перенасыщен торговыми площадями, что приведёт к нездоровой конкуренции и падению цен.

Источник: http://yur-gazeta.ru/interesnoe/biznes-i-finansy/rynok-nedvizhimosti-v-2020-godu-v-rossii-budet-shtormit.html

Стоит ли продавать квартиру в кризис?

Мнение экспертов стоит ли продавать квартиру в 2020 году в кризис

Состояние рынка

Снижение покупательской способности, высокие ставки по ипотеке, повышение налога на недвижимость – все эти факторы оказывают влияние на стоимость недвижимости в сторону их уменьшения.

Многие собственники пытаются продать жилье, которое покупалось с целью инвестирования, а сейчас деньги нужны для других целей. В условиях федеральной программы наращиваются темпы строительства новых объектов.

Такие процессы увеличивают предложение, что также приводит к снижению среднерыночных цен.

По мнению экспертов, наибольшие потери понесут владельцы элитной недвижимости. Спрос на такие объекты сейчас очень органичен. В более выигрышной ситуации находятся владельцы экономного, недорого жилья, которое не требует больших затрат для его обслуживания.

Целесообразность продажи: мнение экспертов

Многие эксперты рынка недвижимости считают, что в период экономического спада продажа жилья нецелесообразна, и делать это стоит только в случае острой необходимости. Они объясняют это тем, что в 2016 году на рынке покупателей существенно меньше, чем продавцов. Многие уже приобрели жилье в предыдущие пару лет, а новых сбережений еще недостаточно для роста спроса.

В тоже время некоторые специалисты утверждают, что сделки по купле-продаже проводятся в обычном темпе, просто нет ажиотажа. Большей популярностью пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные в районах с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. При желании продать такой объект вполне можно рассчитывать на выгодную сделку.

Недвижимость – один из самых стабильных активов. В кризис, по мнению экспертов, не стоит продавать квартиру, чтобы потом положить деньги на депозит. Речь о срочной продаже может иметь место только в случае необходимости крупной суммы денег, когда нет возможности покрыть крупные затраты из других источников.

Если есть квартира, в которой никто не проживает, лучше сдать ее в аренду, благодаря чему не нужно будет тратить деньги на оплату коммунальных услуг и можно получать дополнительный доход.

Если есть необходимость в продаже квартиры с последующей покупкой жилья меньшей площадью или в другом населенном пункте, то сделки нужно совершать с наименьшим разрывом во времени.

Особенно это относится к ситуации, когда при продаже недвижимости владелец получил расчет в рублях.

В случае уменьшения курса национальной валюты и инфляционных процессов сумма обесценивается, вследствие чего можно совсем остаться без жилья.

Во избежание такой неприятной ситуации эксперты советуют следующее:

  • Прежде всего, найти покупателя для своей квартиры и оформить договор задатка или аванса.
  • Если не получилось найти новое подходящее жилье в период действия предварительного договора от сделки лучше отказаться.
  • При поиске квартиры нецелесообразно работать только с одним агентством. Чем больше специалистов задействовано, тем больше шансов на успешную сделку.
  • Стоит приложить усилия для самостоятельного поиска объекта, это поможет сэкономить на агентской комиссии.

Даже если оформлен договор аванса или задатка, это не гарантирует на 100% реализацию сделки. Можно собирать контакты других потенциальных покупателей на тот случай, если запланированная сделка сорвется. Это относится и к покупке. Остановившись на конкретном объекте и запланировав сделку, нужно держать руку «на пульсе», пока на руках не будет подписанный договор купли-продажи.

Многие эксперты считают обоснованной и целесообразной продажу в следующих случаях:

  1. В собственности имеется квартира с большой площадью, в которой нет необходимости. При этом сумма за коммунальные услуги является очень большой нагрузкой на семейный бюджет. Такая ситуация часто складывается у людей преклонного возраста. Если собственник не готов сдавать в аренду пустующие комнаты, так как придётся делить жилье с посторонними людьми, то стоит задуматься о ее продаже. За вырученные деньги можно приобрести два небольших жилья, и одно из них сдавать в аренду. Только обе сделки должны происходить в течение очень короткого периода времени.
  2. Жилье получено в наследство, если в нем никто не будет проживать и оно не интересно для сдачи в аренду. Стоит изучить рынок на предмет его продажи и покупки более интересного для арендаторов объекта.
  3. Смена района проживания на другой, который находится рядом с местом работы или учебы.
Читайте также:  Как начать выгодный бизнес в 2020 году с минимальными вложениями: идеи заработка

На самом деле жизненных ситуаций, когда продажа квартиры целесообразна, достаточно много. Только для получения максимальной выгоды от сделки необходимо тщательно подготовиться.

Когда лучше продавать?

Специалисты по недвижимости считают осень наиболее удачным периодом года для продажи недвижимости. Заканчивается период отпусков и начинается повышение деловой активности.

В этот период также возрастает спрос на жилье в городах, где есть крупные учебные заведения, так как родители подыскивают жилье для своих детей-студентов.

Такая активность обычно сохраняется до начала новогодних праздников, в период которых количество сделок резко сокращается. Также падает покупательский спрос в период майских праздников.

В тоже время покупатели, пусть и единичные, но они есть всегда. Если в период затишья на рынке у покупателя будет ограниченный выбор, больше шансов что он будет меньше торговаться.

Как правильно установить продажную цену?

Цена – ключевой момент удачной сделки не только в кризис. Завышенная стоимость на конкретный период времени приведет к тому, что покупатель так и не найдется.

За этот период рыночные цены могут еще больше просесть. Низкая стоимость – повышает вероятность того, что покупатель найдется, но в таком случае продавец не получит максимальную выгоду.

Этот момент особо важен, если после продажи планируется покупка другого жилья.

Для определения продажной цены квартиры необходимо, прежде всего, проанализировать стоимость аналогичных объектов. Сделать это можно и без привлечения специалистов. Для этого нужно:

  • Выбрать похожие объекты, которые предлагаются к продаже в СМИ и на интернет-страницах. Чем их будет больше, тем достоверней будет результат.
  • Произвести телефонные переговоры с продавцом.
  • Под видом потенциального покупателя провести осмотр продаваемого жилья.

Последний пункт требует определенных затрат времени, но именно он позволяет оценить адекватность запросов продавцов. Так как описание объекта в объявлении может существенно отличаться от его реального состояния. При проведении таких осмотров необходимо интересоваться о возможном торге.

Можно так же обратиться в агентство недвижимости, которое имеет хорошую репутацию в регионе. Специалист осмотрит жилье и предложит оптимальную, на его взгляд, цену на текущий момент. В то же время эта цена может быть заниженной, так как агент заинтересован в быстрой реализации объекта.

Целесообразно в вопросе цены проконсультироваться с оценщиком недвижимости. Такие специалисты обычно имеют достаточно знаний не только для определения цены конкретного объекта, но и могут оценить целесообразность его продажи в текущем периоде.

Окончательная цена квартиры, кроме площади и месторасположения, может зависеть от следующих параметров:

  • Наличие ремонта. Причем в первую очередь важны элементы, которые требует серьезных работ: замена электропроводки, трубопровода, наличие удобной перепланировки. В тоже время как дизайнерские решения не часто играют ключевую роль, рано или поздно даже самый модный ремонт потеряет свою актуальность.
  • «Простота» сделки. Чем проще провести куплю-продажу, чем меньше в этом задействовано людей, тем более высокую цену можно запрашивать и быстрей найдется покупатель. Необходимость разрешения опекунского совета, продажа по доверенности, большое количество собственников – все это приведет к уменьшению количества желающих приобрести такой объект.
  • Скорость продажи. Если сделку нужно провести в короткий срок, стоит быть готовым к хорошему торгу.
  • Наличие дополнительных вещей, которые остаются новому владельцу, например качественной мебели или новой техники, дает возможность продавцу увеличить свои ценовые запросы.

При расчете цены не лишним будет предусмотреть возможный торг с покупателем. Цена должна быть немного выше минимальной планки, исходя из которой продавец согласится на сделку.

Если квартиру необходимо продать в сжатые сроки, цену необходимо устанавливать на 5-10% ниже среднерыночной. При этом потенциальным покупателям необходимо объяснять причину столь низкой стоимости, чтобы они не искали дополнительные недостатки.

Подготовка к продаже

Чтобы сделка прошла с максимальной выгодой для продавца объект необходимо подготовить к его продаже. Покупатели при просмотре должны обратить внимание на привлекательные стороны объекта:

  • Жилье желательно должно быть чистым и ухоженным. Нелишним даже будет сделать косметический ремонт: затраты не него с запасом окупятся при продаже. На время просмотров стоит побеспокоиться и о чистоте подъезда.
  • Более выигрышно будет смотреться квартира без наличия большого количества вещей. Оптимальный вариант – минимальный набор необходимой мебели.
  • Психологи советуют обезличить жилое пространство, то есть убрать фотографии, личные коллекции, предметы, говорящие о хобби продавцов и т.д.
  • По возможности на период просмотров лучше убрать из квартиры домашних животных.
  • Не стоит излишне хвалить жилье, это может вызвать подозрение.
  • Нужно обдумать недостатки недвижимости и подготовить контраргументы для продавца.

Диалог с покупателем необходимо строить исходя из его социальной принадлежности. Для молодой семьи с детьми важно подчеркнуть наличие в районе садика и школы, для пожилой пары часто важным является спокойная обстановка в округе, для активных людей большую роль играет транспортная развязка и хорошая инфраструктура.

Самостоятельная продажа

Продажа квартиры в кризис самостоятельно возможна и может быть даже более выгодной, чем с привлечением агентства недвижимости. Конечно, для этого придётся приложить максимум усилий:

  • Для объявлений необходимо подготовить несколько фотографий хорошего качества. Лучше если это будет по одной фотографии каждой комнаты, но они должны быть сделаны так, чтобы было видно все пространство. Покупатель с большей вероятностью позвонит по телефону, если сможет по фото сложить максимальное представление о квартире.
  • В тексте объявления нужно указывать не только технические характеристики объекта, но и кратко описать все его плюсы. Это может быть хорошая инфраструктура и транспортная развязка, удобная перепланировка.
  • Информация о продаже должна быть размещена в максимально количестве печатных изданий и интернет страницах. Сейчас эффективно размещать информацию в социальных сетях.
  • Часто срабатывает «сарафанное радио». Целесообразно сообщить о продаже квартиры всем друзьям и знакомым.
  • Можно повесить баннер на балконе и поговорить с соседями. Люди часто ищут новое жилье для себя или детей в том же районе, где и живут.
  • В объявлении должна быть информация о возможности торга.

Если продажа действительно необходима, нужно быть гибким в вопросе цены.

Таким образом, целесообразность продажи квартиры в кризис зависит от многих факторов. Залогом успешной сделки должна быть тщательная планомерная подготовка.

Одним из основных ее пунктов, является минимальный разрыв во времени между фактом получения денег и их тратой на запланированные цели.

Это уменьшит риск значительных потерь вследствие неблагоприятной рыночной ситуации и инфляционных процессов.

Источник: https://law03.ru/finance/article/stoit-li-prodavat-kvartiru-v-krizis

Прогноз рынка жилой недвижимости на 2020 год от Тимура Кирова

Эксперт в сфере ЖКХ и жилищного строительства Тимур Киров делится прогнозом развития рынка жилой недвижимости в России в 2020 году и объясняет, как 214-ФЗ повлияет на застройщиков и стоимость новых девелоперских проектов

С июля 2019 года вступают в полную силу поправки к ФЗ-214, и все estate-эксперты единодушно пророчат обвал рынка новостроек и более чем 20 % рост цен.

Это неминуемое удорожание уже летом скажется на стоимости новых девелоперских проектов, и обусловлено оно сугубо политической задачей, которую президент России поставил перед законодателями — в принципе искоренить проблему обманутых дольщиков: «…нужно переходить на цивилизованные способы финансирования отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в стройсекторе. Без этого нам никогда не навести порядок».

Что ж, эпоха «лихих 90-х» и «тучных нулевых» ушла безвозвратно, а упомянутый Владимиром Владимировичем «цивилизационный переход» потребует дополнительных ресурсов. Многим придется просто свернуть свою деятельность до лучших времен. На рынке наблюдается небывалое затишье, застройщики торопятся достроить то, что можно еще финансировать «по-старому». Паники нет, но напряжение растет.

А вот от депутатов ГД и чиновников Белого дома идут позитивные комментарии. В самом деле — поручение президента исполнено, больше никакой «самодеятельности»: каждый ДДУ (договор долевого участия) находится под жестким банковским контролем. Статистика обманутых дольщиков снижается.

Читайте также:  Как открыть магазин подарков: первые шаги и стоимость

Стоит ли напоминать слова Марка Твена о том, что такое статистика? Но пусть: принимаем как данность новую банковскую опцию — эскроу-обслуживание каждого ДДУ, которое потребует только на оплату услуг банка около 5 % от тех денег, что новый дольщик готов заплатить за новую квартиру. Чувствует ли он себя защищенным и не обманутым? Это сложный вопрос, который сегодня ответа не имеет, да и к 2020-му году вряд ли будет ясность.

Дело в том, что наша банковская система к такой высокой ответственности не готова, и это не секрет.

Из пятидесяти банков, которым высочайше разрешено открывать эскроу-счета, только в двух есть соответствующие отделы, специалисты и утвержденные регламенты. Это Сбербанк и Московский Кредит.

Жесткие стандарты Сбера всем известны, там не всякому «юрику» открывают расчетный счет, не то что кредитную линию для девелопера.

Блокировка, эскроу-депонирование средств дольщика — как не назови, а для застройщика это выглядит грубым запретом на живое финансирование.

Государство наложило вето на движение средств в рамках ДДУ, и деньги дольщика просто перешли с «матрасного счета» на эскроу-счет.

При этом нет никаких гарантий в случае банкротства банка, автоматически страхуются только крупные вклады — свыше 10 миллионов рублей. И значит вероятность потери денег остается на прежнем уровне. Только теперь жаловаться некому.

Есть, оказывается, такой банковский термин — «постоянство впечатления клиента». Более того — этот параметр лежит в основе корпоративной стратегии банка. Беда в том, что для стратегических изменений необходимо время.

Банковский сектор, особо не напрягаясь по части маркетинга, получает гарантированный доход около 30 % от каждой новостройки. И значит — у полусотни банков, облеченных доверием правительства, есть запас времени.

Но у застройщика времени никогда не было и быть не может: деньги должны работать!

И вот некий энергичный девелопер, допустим, хочет строить жилье не в московском регионе (такое бывает!), у него есть возможность привлечь деньги друзей/родственников/партнеров (бывает и такое!) — но отдавать банку супер-маржу в объеме 20-25 % он не желает. Что он придумает? Правильно — черную кассу взаимопомощи, займы от физлиц, расписки и полулегальное поручительство. Нас ожидает новый всплеск мошенничества и обмана.

Бизнес управления МКД (многоквартирные дома) позволяет смотреть на проблему с нейтральной точки зрения. Было время, когда любой ЖСК был сам себе и кредитор, и застройщик, и аудитор. Сегодня все изменилось и это триединство примеряет на себя банковское сообщество. Результат будет нескоро, и в том, что это будет трудно и дорого, ни у кого нет сомнений.

Однако не все так мрачно, ведь все забывают, что этап проектирования, строительства и госприемки — это лишь короткий фрагмент в жизненном цикле МКД. А цикл этот соразмерим с человеческим веком — до 100 лет. И как человеку нужна долгая и счастливая жизнь, так и каждому МКД, в котором живут платежеспособные собственники — необходима долгая и счастливая эксплуатация.

Для банка (да и для государства) МКД перестает существовать сразу после сдачи в эксплуатацию, с даты внесения в кадастр. А для управляющей компании в этот момент жизнь и работа только начинаются. И значит — чем больше будет успешных девелоперских проектов, тем лучше с точки зрения нормального управдома.

И пусть государство, резко меняя правила игры на этом рынке, фактически готово смириться с грядущим обвалом в строительной отрасли. Мы, пожалуй, не смиримся и поищем иные возможности для финансирования новостроек.

Источник: https://delovoymir.biz/prognoz-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-na-2020-god-mnenie-eksperta.html

Стоит ли ждать нового кризиса на рынке недвижимости России :: Мнения :: РБК Недвижимость

В 2017–2018 годах ЦБ несколько раз снижал ключевую ставку, пообещав при этом не останавливаться на достигнутом. Одним из последствий такого решения стало снижение ставок по ипотеке. Как изменится рынок и следует ли ждать пузыря?

Проценты, набегающие на ипотечный кредит за 15 лет по ставке 9,5%, составят 87,8% от его суммы. При снижении ставки до 7% переплата уменьшится до 61,7%. Средняя сумма ипотечного кредита в России — около 2 млн руб., за два года она увеличилась примерно на четверть. Ежемесячный платеж по такому ипотечному кредиту составит около 21 тыс. руб.

, но если ставка опустится до 7,5%, то ежемесячный платеж снизится до 18 тыс. руб. Средний доход домохозяйства в России составляет около 44 тыс. руб. в месяц. ЦБ готовит правила регулирования рынка кредитования, по которым на выплату по кредитам не сможет уходить более половины дохода заемщика.

На первый взгляд, каждая семья, не имеющая значительной долговой нагрузки, в принципе, может рассчитывать на ипотечный кредит.

Не кроется ли в этом предпосылка для ипотечного пузыря, подобного тому, что обрушил крупнейшие американские ипотечные организации и вызвал пожар на финансовых рынках? Рецессия в американской экономике, спровоцированная финансовым кризисом 2008–2009 годов, вызвала падение средней стоимости дома с $313 тыс. до $287 тыс.

, рост безработицы до 7,2%, а бедности — до 15%. В России во второй половине 2000-х годов ситуация на рынке недвижимости напоминала пузырь, но кризиса удалось избежать, если не считать за таковой снижение цен на столичное жилье в полтора раза в долларах (по данным IRN, с $6 до $4 тыс.). Это стало небольшим потрясением.

Ситуация со строительством и ипотекой была не самой заметной проблемой на фоне общего кризиса в экономике, обусловленного падением стоимости нефти на мировых рынках. Снижение цен на жилье в столице не вызвало краха системообразующих банков и застройщиков.

Основные пострадавшие — так называемые обманутые дольщики и валютные ипотечники, которых насчитывается несколько десятков тысяч человек.

Стоит ли опасаться повторения событий, но уже в большем масштабе? На первый взгляд, условия для созревания пузыря есть. Ситуация в экономике улучшается. Инфляция опустилась на исторический минимум — 2,5%.

Несмотря на отсутствие пока выраженной позитивной динамики в доходах населения, растут потребительские ожидания. Улучшение ситуации с доходами, сбережениями и долговой нагрузкой увеличивает спрос на кредитные продукты.

Подогревают ситуацию и социальные льготы: курс на увеличение рождаемости, новые пособия, продление программы материнского капитала. Люди начинают задумываться об увеличении семей и, как следствие, о расширении жилплощади. Сейчас в России на человека приходится в среднем 24 кв.

м жилья — это в полтора-два раза ниже, чем в странах Европы. Реновация, которая стартовала в столице, мотивирует к улучшению жилищных условий и тех, кто в эту программу не попал.

В девелоперском бизнесе — иная ситуация. Переход от долевого строительства к проектному финансированию, по мнению участников рынка, сильно сократит количество застройщиков. Проектное финансирование снизит доходность жилого строительства с нынешних 20–30% до 6–8%.

И разумеется, финансирование будет доступно не всем. Выживут лишь крупные девелоперы, которые получат поддержку от государства и банков. По мнению самих же застройщиков, цены на жилье при этом могут вырасти на 20–25% уже в ближайшие два года.

Данная ситуация, утверждают застройщики, будет способствовать выравниванию баланса спроса и предложения и увеличению спекулятивного спроса на фоне растущих цен.

В таких условиях может сложиться предпосылка для возникновения нового пузыря, который, по моим оценкам, начнет надуваться уже до конца года.

Впрочем, ситуация с ипотекой и строительством в России, на мой взгляд, имеет больше отличий, чем сходств, с тем, что происходило в США в плане факторов образования пузыря. В США 127 млн домохозяйств, из них собственным жильем обеспечены лишь 64%.

Большой неудовлетворенный спрос на жилье, низкие ставки, особенности рынка, махинации посредников привели к тому, что качество ипотечных заемщиков резко снизилось.

Последовавший экономический кризис в результате ударил по всем — хорошим и плохим заемщикам, ипотечным корпорациям, банкам.

Читайте также:  Какой бизнес сейчас актуален в 2020 году в условиях кризиса в россии

90% ипотечного рынка в России приходится на крупнейшие банки, приблизительно ¾ — на госбанки. В связи с грядущими изменениями на строительном рынке, а также в банковском секторе (трехуровневая система) резкого расширения бизнеса ожидать не стоит.

В регионах, в отличие от столицы, выбор банков, как и объектов жилого строительства, обычно небольшой. На ЦФО приходится треть ипотечного рынка, на Москву и область — 22%. Идущие следом Петербург и Ленобласть занимают менее 8% рынка.

Доли регионов в ипотеке мизерны.

В России насчитывается 55 млн домохозяйств, жильем обеспечены 87%. Не обеспечены, в основном, жители городов, в которых проживает 72% (109 млн человек). Портрет среднего ипотечного заемщика — одинокий человек или семья в возрасте от 30 до 40 лет, проживающие в городах-миллионниках, коих в России насчитывается всего 23 (с учетом агломераций) с населением около 53 млн человек.

Минимально необходимый доход ипотечного заемщика для крупных городов сейчас 70 тыс. в месяц — это заметно выше, чем рассчитано в начале статьи, поскольку критерии банков довольно строгие. Банки все еще не готовы в массовом порядке раздавать ипотеку. Домохозяйств, подходящих под эти критерии, ориентировочно около 8 млн. Причем часть из них уже имеет ипотеку или она им не нужна.

Прогноз, что банки будут выдавать 2 млн ипотечных кредитов в год (в 2017-м — 1,09 млн), выглядит реалистичным лишь при условии строительного бума жилья в регионах. А бум, в свою очередь, формируется не на пустом месте, а при улучшении ситуации с занятостью и доходами в регионах.

Пока же рынок растет настолько, насколько сокращается бедность, и преимущественно за счет столиц. Более реальный, на мой взгляд, прогноз — по 25% прирост объемов ипотеки в 2018 и 2019 годах, в основном в массовом сегменте и за пределами столичного региона.

Можно предположить, что повторится ситуация 2006–2007 годов, на 50% взлетят цены на жилье и вырастет спрос на ипотеку. У людей будет все меньше возможностей купить жилье без банковского кредита.

Пузырь может лопнуть и из-за внешнего шока. Насколько громко — зависит от того, когда это произойдет. Если кризис не за горами — через пару лет, — то заметно пострадают те, кто опять возьмет кредит и купит жилье на пике — их будет уже не десятки тысяч, а порядка 1,5–2 млн человек.

Кредитный кризис сильнее всего ударит по среднему классу. Государство, конечно, опять поможет. Но если заглянуть дальше, то, помимо традиционных последствий схлопывания пузыря в виде роста безработицы и бедности, в итоге может увеличиться доля государства на рынке кредитования, строительства и домовладения.

Рыночная экономика небыстро залечит такую рану. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5aaf7e5d9a7947222ac694f4

Рынок жилья готовит катастрофу

На российском рынке жилья происходит что-то неладное, или вот-вот начнет происходить. Огромные масштабы жилищного строительства, на фоне снижающихся доходов значительной части населения вызывают беспокойство экспертов.

Как сообщает «Коммерсант» со ссылкой на отчет Рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), портфель потенциальных банкротов в строительном комплексе достигает 7,8 млн кв. мю, причем уход с рынка мелких и средних застройщиков может начаться уже этим летом.

Дело швах

По данным РАСК, в 2018 году по всей стране на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков, почти на 2% больше, чем в 2017 году. Общая площадь объектов банкротящихся девелоперов составила 4,5 млн кв. м.

В самой худшей ситуации находятся 111 застройщиков, которые в 2018 году были признаны несостоятельными, так как на их балансе находится 3,6 млн кв. м. незавершенного строительства, или 77,8 тыс. квартир, на которые рассчитывают их реальные покупатели.

Эксплуатация примерно 60% объектов, которые в 2018 году находились на балансе у банкротов, должна была начаться после 2020 года. По словам представителей Минстроя, объекты, готовые менее чем на 30%, к которым как раз относится жилье, ввод которого запланирован на 2020 год, обладают наибольшим риском банкротства.

Снова обманутые дольщики?

Еще совсем недавно можно было подумать, что строительному буму в России, особенно в ее наиболее благополучных регионах, не будет конца — под застройку уходили все мыслимые и немыслимые площадки вне зависимости от их местоположения и наличия обременений.

Сегодня начинает выясняться, что все больше девелоперов, нахватав объектов, просто не имеют возможности завершить начатое строительство.

Учитывая, что практически за каждой квартирой, зависшей у застройщика — потенциального банкрота, стоят реальные люди с надеждами на собственное жилье и взятыми под это кредитами, проблема обманутых дольщиков может снова встать в полный рост.

В чем причина?

Почему начинает давать сбой колоссальная строительная машина, на протяжении нескольких лет только наращивавшая обороты?

По словам бизнес-омбудсмена Бориса Титова, на это есть две причины.

«Первая — ипотека дорожает, стоимость квартир повышается. А платежеспособный спрос, как все видят, падает, — говорит бизнес-омбудсмен. — Надо работать со спросом, субсидировать ставки по ипотеке».

Вторая проблема, по мнению Титова, связана с переход застройщиков на эскроу-счета, который может привести к уходу с рынка многих компаний.

«Сейчас тем, у кого цикл работ выполнен на 70%, разрешается остаться на старой системе, — напоминает Борис Титов. — Остальным придется переходить на эскроу-счета. И для тех, кто успел сделать процентов 50, у кого все было хорошо, условия изменятся. И возможные трудности с получением кредита, его удорожание (по расчетам, на 5−7%) приведут к увеличению стоимости квартиры и дальнейшему падению спроса. В результате государство само обманет дольщиков, вместо того, чтобы их защитить».

Поясним, что по версии авторов этого нововведения, предполагается, что деньги дольщиков (ради их же безопасности), должны передаваться не напрямую застройщикам, а храниться на специальных эскроу-счетах в банке.

Предполагается, что под эти депозиты девелопер может получать кредиты и вести строительство. Забрать заблокированные деньги дольщиков и погасить взятые кредиты он сможет только после завершения строительства.

Причины принятия закона об эскроу-счетах в целом очевидны. Таким образом государство пытается поддержать аффилированные с ним крупные девелоперские компании, оградив их от возможных неурядиц, в том числе и с дольщиками.

Однако, в нынешних условиях данная схема работает преимущественно только с самыми крупными застройщиками, располагающими значительными собственными средствами, и гораздо меньше подходит для мелких и средних девелоперов.

Источником рисков становятся банки, не торопящиеся выдавать строителям кредиты, ввиду собственной пессимистической оценки будущего рынка жилья. Все это является потенциальной причиной масштабной волны банкротств, которая может накрыть строительную отрасль в обозримой перспективе.

Принцип велосипеда

Здесь имеет смысл обратить внимание на первую причину, обозначенную Борисом Титовым — падающий спрос и дорожающая ипотека.

Строительный рынок чем-то сродни велосипеду, который едет только до той поры, пока седок крутит педали. Девелоперы живут и стремительно богатеют только в условиях постоянного притока на рынок новых средств, а проще говоря — жилищного бума. Когда этот приток сокращается, «велосипед падает», и строители остаются один на один с миллионами квадратных метров никому не нужного недостроя.

Падать «велосипед» начал не сегодня, а еще несколько лет назад, однако тогда были найдены способы его удержания в вертикальном положении. И таких способов было два: активное развитие агломераций вокруг успешных городов, где еще оставались деньги и работа, а также, разгон ипотеки.

Первый способ позволял осуществлять «фильтрацию» населения страны и выделение из него наиболее платежеспособной части с последующим ее переселением в Москву и еще несколько относительно благополучных регионов.

«Отфильтрованная» часть, сама того не понимая, подтолкнула строительный бум и озолотила тех, кто еще не успел озолотиться в строительном секторе.

Издержками этого процесса стало бесконтрольное разрастание агломераций, уплотнение застройки в городах и ухудшение условий повседневной жизни (скученность, пробки, недостаток инфраструктуры) в Москве и ряде других городов.

Не меньше вопросов вызывает и ипотека. Жажда денег со стороны строительного лобби способствовала формированию ипотечного бума.

Для тех, кто не мог купить жилье сразу, была обеспечена возможность занять необходимые деньги на длительный период под не самый низкий процент.

Таким образом, граждане оплатили застройщикам квадратные метры голого бетона, еще не заработанными деньгами, отрабатывать которые им предстоит еще долгие годы.

В сухом остатке

Судя по приведенным выше данным РАСК, мы наблюдаем разрастающийся кризис в строительной отрасли, чреватый волной банкротств застройщиков. Введение эскроу-счетов приведет к уходу с рынка мелких и средних девелоперов, за которыми значатся десятки тысяч недостроенных квартир.

Нет ни каких гарантий, что все компании-банкроты будут выкуплены своими более удачливыми коллегами. Во-первых потому, что далеко не все их объекты достаточно привлекательны, а во-вторых из-за постепенно сокращающегося платежеспособного спроса на жилье.

Все это становится основанием для появления тысяч новых обманутых дольщиков.

Еще хуже обстоят дела с ипотечниками. В случае банкротства застройщика, они остаются один на один с кредитом и непонятными перспективами достройки уже оплаченных квартир.

Все вместе это называется кризисом на жилищном рынке, который становится производной общеэкономического кризиса, развивающегося в стране уже не первый год. Его движущей силой является сокращение доходов населения, которое, похоже, уже дошло до того уровня, после которого «строительный велосипед» уже не может сохранять вертикальное положение.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/41854113-rynok-zhilya-gotovit-katastrofu/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector